Mietrecht in Düsseldorf

Mietvertrag – darauf sollten Sie laut Mietrecht achten

Mündlich oder schriftlich, befristet oder unbefristet – es gibt viele Arten von Mietverträgen. Was genau ein Mietvertrag beinhalten muss, ist jedoch nicht umfassend geregelt. Somit sind viele Klauseln unnötig oder gar ungültig, und deshalb kommt es bereits während des Mietverhältnisses oder beim Auszug zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter. Um dem vorzubeugen, gilt es, einige wichtige Aspekte zu beachten.

Im Mietvertrag sind häufig Klauseln zu Pflichtrenovierungen des Mieters enthalten, die z.B. alle paar Jahre einen neuen Anstrich fordern. In den meisten Fällen sind diese Klauseln jedoch nicht rechtswirksam, sodass Sie einen Anspruch auf Kostenrückerstattung haben, falls wegen einer ungültigen Klausel Renovierungsarbeiten vorgenommen wurden. Auch beim Thema Mietpreis und Mieterhöhung gibt es häufige Streitpunkte. Hier gilt: Der Vermieter kann den Mietpreis nicht beliebig erhöhen. Der Vermieter muss eine stichhaltige Begründung liefern, z.B. das Einsetzen neuer Fenster. Falls ein Staffelmietvertrag vorliegt, sind Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung grundsätzlich ausgeschlossen. Denn mit einer Staffelmiete legt der Vermieter für jedes Jahr genau fest, wie hoch die monatliche Kaltmiete steigt. Damit auch dies rechtlich gültig ist, muss die Staffelmiete im Mietvertrag richtig vereinbart sein.

Um sich bestmöglich vor nachträglichen Auseinandersetzungen zu schützen, sollten bereits bei Einzug Fotos vom Renovierungszustand, etwaigen Mängeln und Besonderheiten gemacht werden. Darüber hinaus ist ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter sinnvoll, das auch von diesem unterschrieben sein muss.

Mieterhöhung – was ist laut Mietrecht zulässig?

Vermieter können die Höhe der Miete und auch die Mieterhöhung frei mit ihrem Mieter vereinbaren. Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber einige Vorschriften geschaffen – diese reichen bis hin zur Deckelung der Miete.

Steht im Vertrag nichts zur Miet­erhöhung, können Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen die Miete bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete erhöhen – und das alle 15 Monate. Inner­halb von drei Jahren darf die Miete jedoch maximal um 20 Prozent steigen. Das wiederum bedeutet: Die Miete kann sich inner­halb von elf Jahren verdoppeln. Der Vermieter muss hier jedoch die Zustimmung des Mieters erhalten, denn Verträge können grundsätzlich nur von beiden Vertragspartnern gemeinsam geändert werden. Verweigern kann der Mieter diese jedoch nur dann, wenn der Vermieter die folgenden Besonderheiten nicht berücksichtigt: Er muss die Mieterhöhung stichhaltig begründen und alle im Mietvertrag genannten Mieter anschreiben. Die letzte Erhöhung muss mindestens 15 Monate zurückliegen und das Mieterhöhungsverlangen darf erst ein Jahr nach dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung zugesendet werden. Zudem darf die Vergleichsmiete – Obergrenze für die Mieterhöhung – nicht überschritten werden und die Kappungsgrenze – innerhalb von drei Jahren darf die Miete um 20 % erhöht werden – muss beachtet werden. Falls eine Staffelmiete vereinbart wurde, dann steigt die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag. Der Mieter muss nicht jedes mal erneut zustimmen, dies hat er bereits bei Vertragsschluss getan. Gleiches gilt für eine Indexmiete, bei der der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigt. Im Gegenzug darf der Vermieter darüber hinaus nicht mehr erhöhen – Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind ausgeschlossen.