Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf

Ihr Rechtsanwalt für Wohungseigentumsrecht in Düsseldorf

Fachanwalt Harald W. Wolf

Rechtsanwalt Harald W. Wolf ist seit 1987 als Rechtsanwalt tätig.
Seit 2015 ist er Inhaber der Kanzlei Wolf in Düsseldorf

Tätigkeitsbereich: Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht

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Was regelt das Wohnungseigentumsrecht?

Das Wohnungseigentum ist die uneingeschränkte Verfügungsmacht über eine Wohnung in einem Gebäude, meistens einem Mehrfamilienwohnhaus. Der Eigentümer wird im Zuge des Kaufs ins Grundbuch eingetragen, wodurch er wiederum die Immobilie beziehungsweise den in seinem Eigentum stehenden Teil davon verkaufen, verschenken oder belasten kann.

Im Wohnungseigentumsrecht verbindet man das Wohnungseigentum mit drei untrennbaren Bestandteilen: Der Eigentümer hat das Sondereigentum an den Räumlichkeiten seiner Wohnung inne. Darüber hinaus erhält dieser beim Kauf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählt vor allem das Grundstück sowie das Verwaltungsvermögen. Letztlich besteht für den Wohnungseigentümer das Mitgliedschaftsrecht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn Sie hierzu Fragen haben, können Sie sich gerne an Harald Wolf, Rechtsanwalt und Fachanwalt in unserer Kanzlei Wolf in Düsseldorf, wenden.

Wir betreuen Sie zu folgenden Themen:

Gesetzeszeichen vor einem Grundriss für eine Wohneigentumsimmobilie

Wofür steht die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft vereint nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer in einer Wohneigentumsanlage. Diesen Wohnraum bezeichnet man als Sondereigentum, während die übrigen, nicht zum Wohnzweck veräußerten Bereiche, als Teileigentum gelten. Als begründet gilt die Wohnungseigentümergemeinschaft genau ab dem Moment, wenn Sonder- und Teileigentum nach § 3 sowie § 8 WEG vorliegen.

Eine solche Wohnungseigentümergemeinschaft regelt beispielsweise anfallende Kosten für gemeinschaftlich genutzte Bereiche der Wohnanlage. Das ist vor allem sinnvoll, um Konflikte zu vermeiden. Sollten Sie trotz alledem uneins mit den übrigen Eigentümern sein, bieten wir Ihnen unsere Hilfe als Rechtsanwälte an. Ferner können Sie sich für eine fundierte Beratung an unseren Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, Harald Wolf, in unserer Kanzlei in Düsseldorf wenden. Gemeinsam erarbeiten wir eine optimale Strategie für Ihr Mandat.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – Worin liegen die Unterschiede?

Wie aus der Teilungserklärung hervorgeht, gehören bestimmte Bereiche eines Mehrfamilienhauses zum Sondereigentum, das sich in Wohnungseigentum und Teileigentum gliedert. Nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind alle Teile, die nicht als Sondereigentum gelten, als Gemeinschaftseigentum zu verstehen. Demzufolge unterscheidet das Wohnungseigentumsrecht zwischen dem Sondereigentum der Alleineigentümer sowie dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.  

Als Wohneigentum werden diejenigen Flächen und Räume bezeichnet, die zu Wohnzwecken dienen. Hierzu gehört z.B. die Wohnung selbst, ebenso Kellerräume und Garagenplätze. Alle gewerblich genutzten Flächen – das können z.B. Restaurants oder Büroräume sein – gelten als Teileigentum. Um Wohneigentum oder Teileigentum begründen zu können, ist gemäß § 3 WEG eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Diese garantiert, dass das Wohneigentum baulich (oder bei Garagen in Form einer festen Markierung) von den übrigen Flächen anderer Wohnungseigentümer oder denen der Wohnungseigentümergesellschaft abgetrennt ist.

Das Gemeinschaftseigentum wiederum wird grundsätzlich – wie der Name schon sagt – gemeinschaftlich genutzt. Dem zuzuordnen sind üblicherweise Treppenhäuser, Trockenräume oder Flächen auf dem Dachboden. Die Unterscheidung in Gemeinschafts- und Sondereigentum kommt im Alltag besonders dann zum Tragen, wenn Kosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden sollen. Meist stellen sich Fragen wie:

  • Muss der Anstrich der Fenster einer Wohnung von der Gemeinschaft finanziert werden?
  • Inwiefern müssen die Bewohner der Wohnung im Erdgeschoss für die Beleuchtung des Treppenhauses im Dachgeschoss aufkommen?
  • Welche Teile der Sanitäranlagen gehören zum Gemeinschaftseigentum?

Mithilfe welcher Schlüssel Kosten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden und welche Teile der Immobilie zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehören, darüber gibt die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung Aufschluss. Trotzdem beschäftigen sich deutsche Gerichte täglich mit dieser Materie, da die Lösung nicht immer klar auf der Hand liegt. Wenn Sie juristischen Beistand für Fälle wie diese benötigen, sollten Sie sich an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht wenden. Fachanwalt Harald Wolf berät Sie gerne!

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung: Das sollten Sie wissen

Die beiden Begriffe Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind sehr eng miteinander verzahnt. Genau genommen ist die Gemeinschaftsordnung ein Teil der Teilungserklärung.

Entsprechend § 7 WEG sind dies die Bestandteile der Teilungserklärung:

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Bauzeichnung
  • Gemeinschaftsordnung (optional)

Die Teilungserklärung ist gesetzlich vorgeschrieben: Wenn eine Immobilie in kleinere Einheiten aufgeteilt wird und unterschiedlichen Personen das Eigentum an den einzelnen Einheiten zugesprochen werden soll, wird gemäß § 8 WEG eine notarielle Teilungserklärung notwendig. Dort wird im Detail ausgewiesen, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Aufteilung geht unter anderem aus der Bauzeichnung visuell hervor.

Die Teilung wird im Grundbuch festgehalten. Soll zu einem späteren Zeitpunkt eine Änderung der Eigentumsanteile vollzogen werden – z.B. eine Umwandlung von Wohneigentum in Teileigentum – dann ist wiederum ein entsprechender Grundbucheintrag erforderlich. Einer solchen Änderung müssen jedoch alle übrigen Wohnungseigentümer erst zustimmen.

Die Gemeinschaftsordnung dagegen ist gesetzlich nicht vorgeschrieben – wenn eine solche jedoch existiert, ist sie wiederum Bestandteil der Teilungserklärung. Die Gemeinschaftsordnung wird gemeinsam von allen Wohnungseigentümern beschlossen und enthält Vorschriften, die das Zusammenleben der verschiedenen Parteien in der Immobilie regelt. Sie ergänzen somit das Gesetz, vereinzelt können jedoch auch vom Gesetz abweichende Vorschriften getroffen werden.

In der Gemeinschaftsordnung können z.B. zu diesen Themen für die Hausgemeinschaft verbindliche Regeln aufgestellt werden:

  • Tierhaltung
  • Festlegung des Hausgelds
  • Sondernutzungsrechte
  • Bestimmung des Hausverwalters
  • Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung
  • Bestimmung des Schlüssels zur Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten (Heizung, Wasser, Strom, Versicherungen)

Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung erwägen und zur juristischen Abwicklung Fragen haben, beantwortet Ihr Anwalt Harald Wolf in Düsseldorf diese gerne. Schließlich sollten Sie vor der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf alle Unwägbarkeiten klären – zu Ihrem eigenen Wohl.  

Vermietung Ihres Eigentums – Worauf muss der Mieter achten?

Grundsätzlich darf ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach dem Wohneigentumsrecht vermieten. Ausnahmen bestätigen immer die Regel, weshalb der Vermieter genau informiert sein sollte. Da Sie als Vermieter immer noch der Gemeinschaftsordnung unterliegen, kann diese Ihre Vermietungsrechte nicht vollständig ausschließen. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Ihre Rechte hinsichtlich der Vermietung zum Schutz der übrigen Wohnungseigentümer limitieren. Der Schutz der Anwohner könnte dann gefährdet sein, wenn Sie die Wohnung zum Beispiel zur Ausübung von Prostitution vermieten würden. Die Entscheidung beruht grundsätzlich auf dem Rücksichtnahmegebot gemäß § 14 Nr. 1 WEG.

Wenn Sie entsprechende Vorgaben anzweifeln, stehen wir Ihnen gerne zur Klärung der Angelegenheit zur Seite. Als Rechtsanwälte klären wir Sie in unserer Kanzlei in Düsseldorf über Ihre Rechte im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts auf. Vereinbaren Sie gerne noch heute einen Termin für Ihre individuelle Beratung.

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